Sociedade de Propósito Específico (SPE) nas Incorporações Imobiliárias
A figura da Sociedade de Propósito Específico (SPE) passou a ser adotada pelas incorporadoras – para os seus novos empreendimentos – a partir de 2008, por apresentar inúmeras vantagens, tanto na esfera administrativa quanto na fiscal.
Alguns benefícios:
• Maior agilidade na contratação de empréstimos bancários para a construção da obra.
• Flexibilidade na realização de parcerias na incorporação.
• Mais transparência entre as partes (fornecedores, credores e compradores).
• Facilidade na emissão das certidões negativas necessárias para o registro da incorporação.
• O encerramento se dá após a conclusão da obra.
A SPE deve possuir um registro de CNPJ, além de ter contabilidade própria e características comuns às sociedades limitadas ou anônimas, podendo também adquirir bens e participações em outras sociedades.
Ao se constituir uma SPE para cada empreendimento imobiliário, todas as suas implicações e responsabilidades terão impacto no CNPJ da própria SPE, isolando o empreendimento dos demais ativos e passivos dos sócios. Assim, uma eventual dívida dos sócios não atrapalha o andamento do empreendimento e um prejuízo no empreendimento não compromete a saúde financeira dos sócios.
No âmbito tributário, a utilização de SPE para cada empreendimento imobiliário permite segregar o faturamento do Valor Geral de Vendas (VGV) da incorporação em seu respectivo CNPJ, permitindo que a Incorporadora se utilize do Regime de Lucro Presumido, cujo limite anual é de R$ 78 milhões, porém ela é controlada diretamente pelo incorporador e não existem garantias legais de proteção ao comprador em caso de falência.
A incorporadora que opta pela instituição do patrimônio de afetação (que propicia melhores garantias ao comprador em caso de falência do incorporador) em suas operações imobiliárias tem a seu favor o Regime Especial de Tributação (RET).
Enquanto uma incorporação imobiliária tributada no lucro presumido paga entre 5,93% e 6,73% de tributos federais sobre o VGV, no RET a tributação cai para 4% sobre a receita recebida, de acordo com o art. 4º da Lei 10.931/2004. Para empreendimentos do programa Minha Casa Minha Vida, a tributação fica em apenas 1%.
O RET oferece ainda a vantagem de não possuir limite de faturamento, enquanto no lucro presumido somente as incorporadoras que faturam até R$ 78 milhões/ano têm esse limite.
Antes de iniciar um empreendimento, consulte um profissional especializado para orientá-lo sobre a melhor opção de tributação. Isso poderá gerar uma redução significativa nos custos do orçamento da obra e aumento de rentabilidade.
